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相続と空き家について司法書士が解説！【事例付き】

現在日本の空き家件数は増加傾向にあり平成30年の総務省の調査では846万戸を記録しています。

総務省による空き家件数について詳細はこちら＞＞

今ページをご覧になっている方の中にも「家を相続したはいいけど誰も住んでないから空き家になってしまっている」なんていう方もいるのではないでしょうか。

一方、空き家の相続を取り巻く環境の変化としては2021年2月10日に民法・不動産登記法の改正案が可決され、「不動産登記の義務化」がニュースで大きく取り上げられたことも記憶に新しいかと思います。
空き家に関する税制の改正として、2016年に3000万円の税控除が受けられるという法改正も行われました。

このような環境の変化の中で「空き家を相続したけど何をすればいいのかわからない」「相続登記って何のこと？」「空き家の売却をしたいのだが税控除は使えるのだろうか？」というように様々なお悩み・疑問を抱えている方がいらっしゃると思います。

こうした悩み・疑問に応えるために本ページでは空き家の相続を取り巻く制度・法改正の影響・手続きの流れといったあらゆる基本事項を徹底的に解説していきます。
是非参考にしてみてください。

また当事務所では空き家についてご心配をお持ちの方を含め相続に関して司法書士による無料相談を実施していますのでお気軽にお問い合わせください。

日本の空き家問題と国の対応

ここからは増加する空き家の状況と、法律の変化について、相続に詳しい司法書士が解説します。

増加する空き家

総務省の調査で846万戸が現在空き家となっていると冒頭で紹介しましたが、これは日本の総住宅数のうちの13.6%にも上る数値となっています。10軒家があったら1軒以上は空き家であると考えるといかに空き家が増えているかわかりやすいのではないでしょうか。

国土交通省によると、空き家のうち5割超に腐朽または破損があると発表されています。最近では景観を損ねるという理由や危険という理由から近隣トラブルに発展する事例も散見されています。

法律の変化

こうした実情を鑑み国は譲渡・売却を促進するための「空き家対策特別措置法」を税制改革として、空き家の把握・管理のための「民法・不動産登記法」の改正がそれぞれ行われました。
簡単に説明すると、前者は税を優遇することで使わない空き家をしっかりと売却してもらおうという目的のもとに制定されたものになります。

そして、後者は全国にどれだけ空き家が存在しその空き家の持ち主は誰なのかを正確に記録し管理するという目的のもとに行われた法改正になります。
これらの法の制定および改正からも国がどれだけ空き家問題の解決に本腰を入れて取り組んでいるかを感じとることができますね。

相続した空き家の登記を行うことが将来的に義務化されることが決まっている一方で、相続した空き家を売却した際に税控除が効くという点で売却に関しては有利な環境であるということができます。

それではまずは空き家を相続した時に行わなくてはならない手続きを見ていきましょう。この手続きを行わないことには自由に相続した空き家を管理したり売却することはできませんので、この手続きの章はしっかりと理解し、諸手続きを実行しましょう。

空き家の相続に関連した手続き

ここからは相続登記の流れについて、必要な書類に分けて相続に詳しい司法書士が解説いたします。

相続登記の流れ

まずは相続登記の流れについて確認していきます。
相続登記の流れは主に以下のようになります。

1．被相続人の死亡および相続の発生
2．遺言書の有無の確認
3．遺言書が存在する場合、裁判所の検認を経て遺言書に従い相続
4．遺言書が存在しない場合、法定相続分を相続するか遺産分割協議を経て相続
5．相続登記に必要な書類を用意し法務局にて登記
6．相続登記完了

相続が発生したらまず遺言書の有無を確認しなくてはなりません。
遺言書が存在する場合には基本的にまず裁判所に持っていき検認を受ける必要があります。この検認を行わないと遺言書の正当性について相続人間でトラブルに発展することもあるので注意が必要です。
検認を行ったら遺言書に記載された執行人によって遺言書の内容に沿って相続が勧められていきます。
遺言書について詳しく知りたい方はこちらのページをご覧ください。

遺言書の詳細はこちら＞＞

遺言書が存在しない場合の選択肢は二つあります。
まずは法定相続分に沿って遺産を相続する形です。遺産が分割可能な資産で構成されている、相続人が納得している場合にはこの形で進めることになります。
一方で、相続で分割したい不動産の価額がそれぞれ大きく異なるというような場合相続人間で誰が何を相続するかでトラブルに発展する場合があります。
その際には遺産分割協議を行い誰が何をどれだけ相続するかを決定する必要があります。
こうして相続を行った後、不動産を相続していた場合その不動産の相続登記を行う必要が発生します。この登記を法務局で行うことで相続登記が完了します。

いずれの場合においても相続登記の際には自ら書類を用意し法務局で登記を行わなくてはいけないということがわかりました。ではどのような書類が必要になるのでしょうか？

相続登記の必要書類

相続登記にはどの場合でも必ず必要となる書類と、場合によって必要になる書類があります。
まずはどのような場合でも必ず必要となる必須書類から説明していきます。

必須となる書類は全部で以下4つになります。
・被相続人の登記事項証明書（登記簿謄本）
・登記申請書
・固定資産税評価証明書
・住所証明情報

この4種類の書類についてそれぞれ説明していきたいと思います。

被相続人の登記事項証明書（登記簿謄本）

かっこ書きをしていますが、登記事項証明書と登記簿謄本は基本的には同じものであるという認識で構いません。
違いは発行主体がシステムをコンピュータ化しているかしていないかです。つまりコンピュータ未対応の場合は登記簿謄本、コンピュータ化している場合は登記事項証明書と呼ばれる、というだけの違いになります。
ですのでどちらを用いても問題はありません。
後述する相続登記申請書を作成するために、登記内容を確認する登記事項証明書または登記簿謄本が必要になりますので、必ず登記申請書を作成する前に発行しておきましょう。

登記申請書

建物、土地、会社等の情報に変更があった際に提出する必要のある書類になります。相続の際には所有者の変更が行われるため登記申請書を提出する必要があります。
前述の通り、登記事項証明書（登記簿謄本）をもとに作成することとなりますので、必ずあらかじめ取得しておきましょう。

固定資産税評価証明書

相続登記を行う際には登録のための登録免許税がかかります。この登録免許税の税額を算出するためには登記する固定資産の価値を知る必要があります。
この固定資産の価値を知るのに必要な書類が固定資産税評価証明書になります。こちらの書類によって登録免許税を確認するという流れになります。
なお、固定資産の評価額は毎年更新されるため最新のものを持っていかなくてはいけないことにご注意ください。
東京都23区内では各都税事務所、その他の地域では居住地の市町村役場で入手可能です。

住所証明情報

住所証明情報はある特定の人物の住所を証明する情報のことです。登記簿には不動産所有者の住所が記載されることになります。その際に申請する住所が正しいものであることを証明するためにこの住所証明情報が必要になるということです。
具体的に以下の書類が住所証明情報として認められます。
・住民票の写し
・印鑑登録証明書
・戸籍の附票
上記のいずれでも構いません。

以上がどのような場合でも必要な書類四種類になります。ただ、「必ず必要な書類」と紹介していることからわかるように、相続登記に必要な書類はこれだけではありません。
相続放棄をしている人がいる場合や、司法書士のような代理人を通す場合、遺産分割協議が行われている場合など、追加で様々な書類が必要となります。

こうした諸々の手続きや書類の用意及び申請は煩雑なものであり、さらに相続の状況が複雑な場合には特にわかりにくいものとなっています。
「まず何から手を付ければいいのかわからない」「自分の場合はどの書類が必要なのか知りたい」「面倒なことは資格者に任せてしまいたい」
このような思い・悩みをお持ちの方は一度相続分野に特化した資格者に相談することをおすすめいたします。

なお、当事務所では司法書士による初回相談を無料で行わせていただいております。
相続に関するお悩みを一からサポートいたします。
とりあえず話を聞いてみるつもりでも構いませんので是非ご相談にお越しください。

無料相談の詳細はコチラから＞＞

相続した空き家の管理・売却

相続登記が完了すると、次はその相続した不動産・空き家をどのように管理・処分するかという問題が発生します。

本ページ冒頭でも紹介したように、相続した空き家の売却の際に、現在では税控除を受けることができるようになっています。
この点から空き家を相続した際には、自身で利用したり商業的に使用するということがない限りは、売却も視野に入れるとよいでしょう。
もちろん、両親との思い出がある家を簡単に手放したくないという方もいるかと思います。そうした方は管理会社に依頼し、管理してもらうのも一つの選択肢かと思います。
管理に関しては一点注意がございます。不動産管理会社に管理を依頼することで節税ができるという点で管理を選択する方もいらっしゃいますが、近隣トラブルや天災による破損、月々の保険料等を考えると必ずしも良い選択肢とは限らないということをご留意ください。

相続した空き家のトラブル事例

ここからは当事務所の司法書士が、無料相談をご利用いただいたお客様から寄せられたトラブルとその解決策をご紹介いたします。

相続トラブル

空き家を相続したものの空き家が遠方にあり放置してしまう、そもそも管理する気がなく放置してしまうという事例が後を絶ちません。
その結果として空き家の老朽化が進み、建物そのものが倒壊の危険をはらんだり、近隣から管理の改善を求められるという形でトラブルに発展する可能性があります。
また遺産分割協議に進む際に、協議が長期にわたり、相続した時は綺麗だった家がぼろぼろの空き家になってしまっている、という場合もあります。
そうなった場合には、管理をするよりも売却をした方がよいということもあります。

法的な罰則

2023年に改正された不動産登記法が施行されると、不動産登記を行わなかった際に罰則が課せられるようになります。
具体的には以下のように定められています。
・相続による不動産取得を知った日から３年以内に手続きを登記・名義変更をしなかった場合10万円以下の過料
・遺言で財産を譲り受けた場合も同様に３年以内にしないと名義変更も10万円以下の過料
今現在は改正された法が未施行であるため過料は発生していませんが、今後2023年を迎えると過料が発生するようになります。
こうした過料を払うことにならないためにも、きちんと相続登記を行う必要があります。

解決策

生前の対策と相続発生後に分けて、解説いたします。

生前対策

相続そのものに関連したトラブルについては生前対策で解決することができます。遺言書を書いておくことで相続人間のトラブルを予防し、スムーズな相続を行うことができるようになります。
また遺言書の中で付言事項として、被相続人の想いを相続人に伝えることも可能です。
「相続を行ったらまず相続登記を必ず行うこと」というような形で、被相続人の死後に相続人に向けてメッセージを残すことも可能となっています。
ただ、遺言書に関しては有効とされるための規格が厳格に指定されており、それを逸脱した場合無効とみなされる場合もあります。

また今は家に住んでいるものの、自分が病気等で倒れ入院した際には息子に自宅を売却してもらい、入院費用として使ってもらいたい、というような要望を持っている場合には、家族信託を利用する必要があります。

今後、遺言書を書いたり、既に書いているものの自己流の遺言書であるという場合、また上記のような民事信託の必要性がある場合は、是非一度専門家にご相談ください。
いずれの場合においても、生前対策に特化した司法書士による丁寧なヒアリングのもと、最適な方法の提案をさせていただきます。

相続後の売却

空き家の放置によってトラブルに発展することを防ぐための有効な手だての一つは、その空き家を売ってしまうことです。
特に現在は税控除も効くため、売却は非常に有利な選択肢であるということができます。
一方で、そうした税控除の申請や売却のために必要な書類の収集は時間的にコストのかかるものとなっています。
そうした悩みを解決するために、不動産の売却代行も行っております。相続分野に強い税理士との提携も行っておりますので税控除も含めてお気軽にご相談ください。

まとめ

今回は空き家の相続に関する様々な疑問や悩みに答えていきました。

空き家の相続に関連したトラブルや悩みの解決のためには、いくつかの選択肢があることをご紹介させていただきました。
参考になりましたでしょうか？

ただ、実際にこうした方法を取るには少し手間がかかることも事実であり、時には手続きが煩雑でわかりずらいということもあるかと思います。

再三にはなりますが、こうした一連の手続きは相続のプロである司法書士に相談することをおすすめしております。
当事務所では司法書士による無料相談も行っておりますので、一度是非お越しください。
「自分には今どういった選択肢があるのか」「何から始めればいいのか」そういった根本的な疑問から丁寧にお答えいたします。