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相続登記の義務化の時期と詳細【制度について専門家が解説】

この記事では以下のことが分かります。

・相続登記の義務化の経緯

・相続登記義務化のポイント

・相続登記義務化の対策

相続や住所・氏名を変更した際に土地の登記を義務付ける法改正案は答申されました。

相続から3年以内に申請をしなければ10万円以下の罰金が科されるようになります。

相続登記はなぜ義務化されるのか?

これまで、相続が発生した場合でも相続登記は義務ではなかったため、土地の評価が低かったり手続きが面倒だと感じた場合など相続登記を放置しているケースが多々ありました。

長い間、相続登記を放置していると、土地の所有者が誰なのかを把握ができないことも…

土地の所有者が不明の空き家や荒れ地は処分することが困難になる事が多く、周辺の土地の地価が下がったり景観が悪化したり、更には一部の所有者不明の土地が原因で公共事業や都市開発が進まないという問題が起こってしまいます。

現在、このような所有者不明の土地の増加が社会問題となっており、所有者が分からない土地がこれ以上増えないように相続登記が義務化されることになりました。

不動産の名義変更(相続登記)が必要な理由についてはこちら>>

法案が成立されれば2024年度から施行される見通しです。

これを踏まえ、以下では相続登記が義務化されることになった背景や改正におけるポイント・土地の所有者が取るべき対策についてお伝えさせて頂きます。

相続手続きサポートについてはこちら>>

所有者不明の土地とは?

所有者不明の土地とは、国土交通省によると「不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地」を所有者不明の土地と定義しています。

通常、土地を相続した人は、相続登記(不動産の名義変更)をすることになっていますが、下記のような様々な事情で相続登記を放置しているケースが多くあります。

・日中は忙しくて市役所や法務局に行く時間がない

・相続人全員の同意を求めるなどの手続きが煩雑で司法書士費用もかかる

・相続人同士で揉めていて、誰が土地を相続するかが決まらない

・相続登記は義務ではないのでやる必要がないと思っている

これらの事情によって相続登記を放置することで、「土地の所有者を把握できない」「名前が確認できたとしても居所がつかめない」という問題が増加している背景もあります。

法務省による不動産登記簿における相続登記がされていない土地調査をした結果(平成29年法務省調査)最後の登記から50年以上経過している土地の割合は大都市で約6.6%、中都市・中山間地域で約26.6%という結果がでています。

更に、地籍調査における土地所有者等に関する調査(平成30年版土地白書114頁参照)では不動産登記簿のみでは所有者の所在が確認できない土地の割合は約20.1%と、長期間登記されていない土地は、現に所有者がわからなくなっているか、将来所有者がわからなくなる可能性が高いと考えられます。

所有者不明の土地があることのデメリット

1.土地の売却ができない

相続登記や住所変更登記が放置されていて登記簿で売主の名義が確認できなければ、土地の購入希望者は危険を感じて取引に応じてくれない可能性が高いです。

不動産を売却する場合は、必ず相続登記をした上で売却を進める必要があります。

2.所有者不明の土地は有効活用しづらい

土地を取得したり利用したりするときは、所有者の同意が必要になります。

登記簿から所有者が判明しない所有者不明の土地は、主に下記の2点で土地の有効活用の妨げになっています。

①所有者の探索に手間がかかる
②所有者の同意を得るのに手間がかかる

相続登記が行われないことで所有者不明になっている土地は、亡くなった人が登記簿上の名義人となっています。

法律上は、所有者が死亡した土地は相続人が共同で相続するため、名義人の相続人を探し出す必要があります。

名義人の相続人を探し出すには名義人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要で、もし相続人が死亡していれば、その相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得しなければなりません。

相続人の探索や戸籍収集には時間と費用がかかり、これらの負担が土地の有効活用の妨げになっています。

また、所有者不明の土地の実質的な所有者(名義人の相続人)を探し出したとしても、次にこれらの相続人の全員と交渉して同意を得る必要があります

長期間にわたり相続登記が行われなかった場合は、相続人が十数人に及ぶこともあります。このような場合、すべての相続人の同意を得ることは極めて困難です。

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3.正しく相続ができないケースもあります

数代にわたって相続登記が放置されているケースでは、被相続人となる人の相続登記が放置されている物件の共有持ち分を保有していたとしても、どれくらいの持分なのか不動産登記簿から確認できません。

また、実際にはそもそも持分を保有していない可能性もあります。

遺言書を書いたが場合でも、相続対象となる財産を正しく指定できないことから、遺言の内容の一部が無効になってしまうこともあり、場合によっては遺言全体が無効になってしまう可能性も出てきてしまいます。

 

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